Your search results

Guide till att köpa fastigheter på Balearerna

Att köpa ett hem på en av Balearerna kan vara en mycket spännande tid. Att se olika typer av fastigheter, utforska och uppleva de lokala områdena och tänka på ett avslappnat liv i solskenet adderat på allt det roliga med denna upplevelse. Men som med vid alla typer av fastighetsköp så finns det också andra faktorer som måste tas i åtanke för att köpa din drömfastighet i solen – faktorer som kostnader, juridik, försäljningskontrakt etc.

Om det här är första gången du köper en fastighet på en av Balearerna, bör du ha i åtanke att proceduren och processen är ganska annorlunda jämfört med Sverige. Vi uppmanar att alltid att söka tjänster av en oberoende engelsktalande advokat på din valda ö som har erfarenhet av att ge råd till svenska kunder i samband med köp av fastigheter.

För att ge dig en översikt över processen att köpa en fastighet på en av Balearerna har vi sammanställt en enkel guide som tar upp några av de frågor som kan komma upp under denna process:

Vilka kostnader är inblandade när du köper fastighet i Balearerna?

Det finns olika kostnader och skatter som du måste betala när du köper en fastighet i Balearerna som måste beaktas utöver köpeskillingen.

I allmänhet utöver köpeskillingen för din valda egendom ska du betala kostnader på cirka 12-14% av köpeskillingen. Dessa kostnader inkluderar:

  • Skatt

För inköp av en ”off plan” eller nybygge från en utvecklare kommer du att vara skyldig att betala IVA skatt som motsvarar momsen. Denna avgift gäller för bostadsfastigheter som tidigare varit obebyggda och byggde tomter.

Detta är för närvarande inställt på 10% av inköpspriset för nya bostadsfastigheter (villor, lägenheter etc.) och 21% för byggande tomter, plus i Balearerna tar de ytterligare 1% till rådhuset.

För fastigheter som anses vara ”begagnade” såsom köpta som en vidareförsäljning från en privatperson, kommer du inte att behöva betala IVA-skatt men måste betala en överföringsskatt som kallas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Denna skatt betalas direkt till den lokala myndigheten där fastigheten är belägen.

På Balearerna är denna ränta annorlunda än den som tas ut för fastigheter på det spanska fastlandet, eftersom den procentsats som belastas ökar i steg från 7-10% beroende på priset på den egendom som du önskar köpa. ITP-priserna ökar successivt från 8% till 11% enligt följande:

Upp till 400 000 € 8%

Från € 400,001 till € 600,000 9%

Från € 600,001 till € 1,000,000 10%

Över 1 000 000 € 11%

Om du köper din fastighet på Balearerna med ett lån från banken kan du också vara skyldig att betala stämpelskatt på värdet av inteckning. Denna skatt varierar efter region men är i allmänhet mellan 0,5% och 1%).

  • Fastighetsvärdering

Det kommer även kostnader som hör samman med en värdering av din valda egendom som i allmänhet ligger i området € 500 plus kostnaderna för hypotekslånet. Dessa kostnader varierar givetvis från långivare till långivare, men är ungefär 1%.

  • Advokatkostnader

Juridiska avgifter är de som debiteras av din advokat i samband med genomförandet av ditt köp och debiteras vanligen som en procentsats av inköpspriset, vanligtvis 1-2%. Du kan också medföra extra kostnader för en fullmakt om detta är nödvändigt och ditt utnämnda juridiska företag kommer att ge dig avgift för detta.

  • Notarieavgifter

Notaravgift är fastställda enligt lag och beloppet beror på omfattningen av de rättsliga bestämmelserna i avtalshandlingarna för din egendom. I allmänhet uppgår dessa till cirka 0,5% -1% av köpeskillingen. Det bör noteras att notarieavgifterna ökar om du finansierar ditt fastighetsinköp via ett banklån.

  • Anmälningsavgifter

Avgiften som betalas för fastighetsavgift kommer i hög grad att bero på värdet på fastigheten och det område där den befinner sig, men det är bra att du tillåter att 0,5% – 1% av inköpspriset täcker dessa avgifter.

  • Bankkostnader

För att betala för din fastighet i din valda Baleariska öarna kommer du vanligtvis att vara skyldig att presentera en banks förslag eller överföring. För att göra detta måste du skapa ett spanskt bankkonto och överföra medel från ditt hemlandskonto.

Kostnaden för dessa överföringar kan vara så mycket som 5% tillsammans med kostnaden för de spanska bankernas utkast till upp till 0,5% av checkens värde.

Vilka är stegen för att köpa en fastighet på Balearerna? 

Innan du påbörjar ett fastighetsköp i Balearerna är du lagligen skyldig att få ett NIE-nummer / certifikat (Nnumero de Identificacion de Extranjeros). Detta är ditt spanska identitets- och skattnummer och det är obligatoriskt för alla icke-boende att erhålla innan du undertecknar Försäljningsavtalet (Escritura).

När du har hittat dina drömmars hem finns tre huvudsteg:

Godkännande av ditt erbjudande och preliminära förhandlingar

När ditt bud att köpa din utvalda egendom har godkänts av ägaren kommer de att kontaktas för din räkning. Detta för att inleda förhandlingar om försäljningsvillkoren. Försäljningspriset kommer att vara formellt överenskommet, tillsammans med andra villkor, såsom eventuella tillbehör och vitvaror, renoveringsarbete som måste göras till fastigheten före inköpsavbrott, pågående underhållsarbete, slutdatum etc. På det här steget är du inte lagligt bunden att fortsätta med köpet om du ska ändra dig.

Privata Arras-kontraktet (Contrato privado de arras)

Före detta skede bör din advokat genomföra alla nödvändiga kontroller på fastigheten, såsom kontroller på det lokala stadshuset, skattekontoret och landregistret för att säkerställa att den egendom du vill köpa är fri från några problem och att du också ser till att säljaren äger egendomen.

Du kan sedan gå vidare till andra etappen av pre-sales-avtalet och hålla insättning som kallas Privata Arras-kontraktet (Contrato privado de arras). Detta är ett enkelt avtal mellan köparen och säljaren där säljaren går med på att sälja fastigheten och du godkänner att köpa fastigheten till det överenskomna priset.

Detta kontrakt kommer att innehålla alla relevanta uppgifter, såsom en beskrivning av fastigheten, inköpspriset, betalningsstrukturen och slutdatumet. Vid detta tillfälle förväntas du göra en innehavsavgift som vanligtvis är cirka 10% av det överenskomna försäljningspriset som normalt betalas till säljarens bankkonto.

Inom det privata Arras-kontraktet finns vanligtvis en klausul som anger att om du efter denna punkt bryter mot kontraktet kommer du automatiskt att förlora din insättning. Om däremot säljaren bryter mot kontraktet, är det enligt lag obligatoriskt att betala dig dubbelt så mycket av insättningen som betalats med avdrag för eventuella juridiska avgifter som kan vara tillämpliga.

Färdigställande av ”the Public Deed of Conveyance” (Escritura de compraventa)

Innan du kan fortsätta med slutförandet av inköp av din egendom behöver du ditt NIE-nummer. Vid avtalsdatumet för inköpsuppfyllelse ska köparens balansräkning plus alla avgifter inklusive skatter, avgifter, notarieavgifter etc. betalas av köparen i sin helhet. Betalning måste göras av banken eller banköverföring, så därför måste du ha ett spanskt bankkonto och ha överfört pengarna från din brittiska bank.

När både du och säljaren är nöjda med villkoren i kontraktet, såsom priset på fastigheten, namnen på köparen och säljaren, insättningsbeloppet och inköpsdatumet, kommer Escritura de Compravento att förberedas av en spansk notarie (”notario”).

Detta är transportdokumentet som överför det juridiska ägandet till din valda egendom och den måste vara undertecknad i samband med notariotiden. Notariets huvudsakliga funktion är att intyga spanska dokument och avtal som säkerställer att de uppfyller vissa rättsliga kriterier och att myndigheterna kan samla in relevanta skatter. Notarioet ger inte råd eller skyddar köparens eller säljarens intressen, och du bör se till att du är representerad av din utnämnda advokat.

Du kan då antingen välja att underteckna det spanska titeldokumentet personligen framför notariot eller kan ordna en fullmakt att underteckna på dina vägnar. Om du väljer att logga in måste en engelsktalande advokat vara närvarande för att översätta och förklara innehållet i handlingarna till dig. Notarioet brukar läsa innehållet i handlingarna högt på spanska och kan inte komma överens om att underteckna handlingarna om inte han är okej med att du antingen talar spanska och förstår innehållet.

Om du behöver en fullmakt, kommer din advokat utan tvekan att kunna förbereda detta på dina vägnar. Du kan genomföra fullmakt genom att underteckna detta i Spanien i närvaro av en spansk notarie, genom de spanska konsulaten i Sverige, eller genom en brittisk notarius publicus med en Haag Apostille.

När handlingarna har skrivits på uppdrag av köparen, säljaren och någon hypotekslån måste saldot på köpeskillingen och eventuella avgifter och skatter betalas. Det är köparens ansvar att se till att alla fastighetsskatter betalas innan fastighetsöverföringen är registrerad. När allt är betalt kommer fastigheten att överföras till ditt namn med spanska registret, Registro de la Propiedad. Detta skyddar ägarnas rättigheter till en egendom genom att skriva in titeldragen till egendomen i det lokala landsregistret. Notariot kan erbjuda att registrera egendomsöverföringen mot en avgift, och kan anmäla det kansli som försäljningen har ägt rum.

Compare Listings